Rentar o alquilar casa en Estados Unidos una pregunta con mucha tela que cortar.

Rentar o alquilar casa en Estados Unidos una pregunta con mucha tela que cortar.

Inspirado en el Video de Graham Stephan sobre rentar vs comprar, por favor no olvides comentar y suscribirte a nuestro podcast y canal de youtube.

 

Me he dado cuenta también de la diferencia en ser un investigador chimbo a ponerme de la mano con este creador y revisar 30 artículos no uno ni dos 30 reseñas que puedes encontrar al final de este articulo. 

Como realtor de la florida, Quise hacer este análisis porque constituye una de las preguntas más frecuentes a la hora de decidir el futuro de tus ahorros y tu calidad de vida, de allí que examinando las fuentes de nuestro amigo Graham, realtor de california con basta experiencia en inversiones, el menciona el hecho de que comprar una casa por un millon de dolares conlleva a los siguientes gastos $200.000 de inicial, $5.600 en hipoteca y otros $1.000 para seguro, impuesto y mantenimiento de la propiedad para un total de $6.600 mensuales cuando una casa de la misma categoría la puedes alquilar en $3.900, lo que te dejaria con $2.100 adicionales al mes para invertir o usar, que serian anualmente $25.200. 

 

 

Los pagos de hipoteca se han duplicado desde 2020 según un estudio realizado por la empresa Zillow, y con las tasas de interés arribando al 7% el panorama se pone más nublado para los que quieren adquirir una vivienda actualmente. Según la asociación nacional de constructores, las tasas de interés están en altos de 20 años.

 

Esto también tiene afectación en los inventarios ya que con estas tasas altas resulta complicado que los actuales dueños dejen sus pagos de tasas bajas.

 

El salario promedio en 2020 requerido para comprar una casa era de $59.000 actualmente es de $107.000.

 

Lo que aumento también es la compra entre varios, un 21% más el año pasado fue reportado, de allí que los compradores lo hacen con un amigo o un familiar para facilitar el proceso y poder acceder al crédito de esta forma. 

 

Cuando hablamos de impuestos de inmuebles  por estado el mas economico es Hawai con un 0.32% lo que significan  $937 anuales contando con una casa promedio de $297.400, pero el premio mayor se lo lleva New Jersey con el 2.23% que cuenta $8.597 del precio promedio de $384.000

 

¿Cuánto cuesta el seguro de inmuebles?

 

Según los datos de tarifas proporcionados por Quadrant Information Services, el costo promedio nacional del seguro para propietarios de viviendas es de $2,230 por año (alrededor de $186 por mes) para una póliza con $300,000 en cobertura de vivienda. 

 

Sin embargo, el seguro no es igual para todos. La cobertura y el costo varían drásticamente según varios factores, como la antigüedad de la casa, los metros cuadrados, el costo de los materiales de construcción y la ubicación. 

 

Además, el seguro está regulado a nivel estatal, a diferencia de a nivel federal, por lo que las leyes estatales pueden influir en el monto del seguro de inmuebles. 

 

Los desastres naturales comunes en áreas específicas también pueden influir en la determinación de las primas. Si tiene un préstamo sobre su vivienda, su prestamista financiero puede exigirle que tenga una cantidad mínima de cobertura de seguro. 

Una casa es la inversión más grande que la mayoría de las personas hace en su vida. Aproximadamente dos de cada tres hogares en Estados Unidos tienen un seguro insuficiente. El monto promedio de infraseguro es de alrededor del 22%, aunque algunas viviendas están infraseguradas en un 60% o más. Esto significa que millones de propietarios estadounidenses corren el riesgo de sufrir pérdidas financieras importantes si alguna vez un desastre afectara su hogar. 

 

Cuando hay que reemplazar el techo?

 

Otro de los temas a tomar en consideración a la hora de comprar una propiedad es el techo. El material para techos más popular en el país son las tejas asfálticas arquitectónicas. Siempre que todo se haga correctamente durante la instalación, debe comenzar a presupuestar el reemplazo del techo alrededor de los 22 años.

 

Los Precios del material para techos, sin contar mano de obra que depende de muchos otros factores como accesibilidad y la zona. (para una casa de 2000 pies cuadrados o 185 m2) esta en lo siguiente:

 

Tejas de asfalto

$8,000 – $17,000

 

Acero galvanizado

$14,000 – $30,000

 

Batidos de cedro

$14,000 – $32,000

 

Baldosa de hormigón

$15,000 – $40,000

 

Aluminio

$16,000 – $34,000

 

Baldosas de pizarra

$19,000 – $52,000

 

Arcilla

$22,000 – $50,000

 

Cobre

$42,000 – $80,000

Por otro lado, los techos más antiguos que ya no cumplen con los códigos de construcción locales probablemente requerirán un reemplazo total. Reemplazar todo el techo de una vez también puede ser lo mejor para lograr una apariencia consistente y prolongar su estabilidad.

 

¿Debo reparar o reemplazar mi techo?

 

Decidir si se debe reparar o reemplazar requiere una evaluación cuidadosa de varios factores, incluida la edad del techo, la extensión del daño y las limitaciones presupuestarias. Es fundamental comprender claramente los pros y los contras de las dos opciones para tomar una decisión informada que se alinee con consideraciones prácticas y financieras.

 

¿CUÁNTO COSTARÁ LA REPARACIÓN DEL CALENTADOR DE AGUA?

 

(Actualización de 2024): El 95% de las veces, la razón principal por la que la gente tiene  un problema con el calentador de agua es una fuga, que no se puede reparar y debemos reemplazarla. El rango típico para el reemplazo del calentador de agua es entre $1600 y $5500, con un promedio de alrededor de $3550. Para el resto de casos, el precio de tu proyecto de reparación de termo eléctrico, uno de los aspectos más críticos, será la parte concreta que requiera trabajar. El costo promedio de reparar un calentador de agua es de $506. *Los precios varían según la complejidad de las circunstancias.

 

Asi que nuestro amigo Graham nos recomienda guardar 1% al año para reparaciones inesperadas.

Actualmente una cuenta de alto interés produce en promedio 5% asi es que estas dejando de ganar 166 al mes con solo poner esta plata en una cuenta de alto interés. Asi es que esos 3400 se van a 3600 de costo mensual para tener tu casa soñada. 

 

Pero en este punto muchos me dirán pero alquilando solo hacemos rico al dueño y nosotros nos quedamos con nada. A diferencia de comprar y tener tu casa a los 30 años y no pagar nada.

Ahora entonces me quedo con mi renta?

 

Los salarios del trabajador estadounidense típico  han aumentado desde la pandemia , pero para muchos estadounidenses esas ganancias están siendo devoradas por el aumento del alquiler. 

Los alquileres aumentaron un 30,4% en todo el país entre 2019 y 2023, mientras que los salarios durante ese mismo período aumentaron un 20,2%, según un  análisis reciente  de los corredores de bienes raíces en línea Zillow y StreetEasy. La brecha entre el crecimiento de los salarios y los aumentos de los alquileres fue más amplia en las grandes ciudades, incluida Atlanta; Charlotte, Carolina del Norte;  Miami, Phoenix y Tampa. 

El alquiler medio en Estados Unidos aumentó a 1.987 dólares en marzo, un 0,8% más que hace un año, según Rent.com. 

 

El aumento de los alquileres, que ha contribuido a alimentar la falta de vivienda en todo el país , ha obligado a millones de estadounidenses a gastar más del 30% recomendado de sus ingresos mensuales en vivienda. Los aumentos de los alquileres también han desempeñado un papel importante a la hora de evitar que la inflación caiga, según los últimos  datos del índice de precios al consumo . 

 

La inflación superó el 8,6% en mayo, su nivel más alto desde 1981 cuando Madonna era virgen. Los propietarios sienten la presión de aumentar las tarifas de alquiler mientras los inquilinos continúan luchando por encontrar formas de pagar. En comparación con el año pasado en esta época, los aumentos anuales de alquiler oscilaron en el extremo inferior, desde alrededor del 15,3% ( Informe Nacional de Alquiler de Apartment List ) hasta el extremo superior, alrededor del 26,2% (Informe de Alquiler de Rent ).

 

Además, es menos probable que los propietarios más pequeños aumenten los alquileres durante el período de renovación, ya que la desocupación tiene para ellos un impacto a corto plazo mayor que el que experimenta un propietario institucional; para los propietarios institucionales, las vacantes se distribuyen entre un mayor número de alquileres.

La mayoría (67,5%) lo incrementó para acercarse a los precios del mercado . De cerca se situaron las renovaciones de arrendamientos (48%) y las ventas (32%). Estas tres razones se superpusieron varias veces, ya que muchas cosas cambiaron en los últimos 12 meses.

 

Ventajas de Comprar una Casa:

 

  1. Una casa es como un plan de ahorro forzoso para personas que normalmente no tienen la costumbre de ahorrar o invertir.

  2. Utiliza el “apalancamiento”, es decir, el dinero de otras personas para obtener más de lo que podría permitirse, de modo que cuando los precios de las viviendas suben, usted se beneficia mucho más. El apalancamiento de la vivienda es mucho mayor de lo que solía ser con los programas gubernamentales que permiten pedir prestado el 95% del valor de la vivienda. Entonces, si pones un 5% de pago inicial y la casa sube un 5%, habrás duplicado tu dinero. Donde si tuvieras que pagar el 100%, solo habrías ganado el 5%.

  3. Puede generar “capital de esfuerzomejorando la casa con su propio trabajo (libre de impuestos).

  4. Dado que la paga con el tiempo, estás utilizando “dólares más baratos” debido a la inflación para pagar la hipoteca.

  5. Las casas son activos tangibles (no papel), por lo que su valor tiende a mantenerse al día con la inflación (pero no necesariamente a superarla).

  6. La depreciación en los inmuebles suele ser una herramienta para pagar mucho menos impuesto respecto de las ganancias derivadas de tu inversión.

Desventajas de comprar una casa:

 

  1. Los costos incidentales pueden acumularse: impuestos, seguros, mantenimiento, tarifas de condominios o HOA, etc.

  2. El apalancamiento puede jugar en tu contra cuando los precios de la vivienda bajan como lo hicieron en 2008, por lo que la devastación es mucho peor que si fueras el propietario absoluto de la casa.

  3. En tiempos de deflación, estás pagando tu hipoteca con “dólares más caros” y el valor de tu casa en dólares puede estar bajando.

  4. Las casas no son “líquidas”. Es posible que lleve tiempo venderlo si necesita mudarse.

  5. Usted pierde una parte importante del valor (10-20%) cuando vende debido a los costos de transacción, es decir, comisiones de agentes de bienes raíces, inspecciones, honorarios de agencias gubernamentales, etc.

Entonces, como es que ocurren las burbujas de los precios de los inmuebles en Estados Unidos?

 

Parte del problema fue que a partir de la década de 1980, la gente empezó a construir casas más grandes, lo que elevó el precio medio. En las décadas de 1950 y 1960, la casa promedio tenía menos de 1200 pies cuadrados con dos dormitorios y un baño. Pero luego los constructores comenzaron a agregar medio baño (solo lavabo e inodoro), luego se convirtió en un segundo baño completo y luego 2 ½ baños, con tres dormitorios y, finalmente, se convirtieron en McMansions.

Esto fue principalmente el resultado de cambios en las políticas gubernamentales y no se debió a ningún valor intrínseco en el costo por pie cuadrado. Lo que sucedió fue que el congreso controlado por los demócratas decidió que todos tienen el “derecho” a comprar una casa, puedan pagarla o no. Entonces, para facilitar esta utopía, instituyeron prácticas crediticias laxas a través de las agencias gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac. Y al principio tuvo efectos maravillosos en la economía. La demanda de casas aumentó, los constructores y los bancos ganaron dinero, la vida era buena. Esto facilitó los préstamos NINJA ( préstamos sin ingresos, sin trabajo, sin hipotecas de activos ( NINJA )  ). En otras palabras, las personas que no podían pagar la hipoteca aún podían comprar casas porque los prestamistas podían cobrar la comisión sobre el préstamo y luego descargar la responsabilidad a otra persona. Y fueron felices para siempre…

 

Pero no tan rápido, entonces llegó el punto de inflexión donde los prestamistas no pudieron asumir los préstamos ninja y quebraron los amigos de Lehman, empezando a caer el domino por la baja en la demanda de casas junto con sus precios. Asi que si su casa valia menos

La vivienda media en Estados Unidos es actualmente 6,3 veces más cara que el ingreso medio de un hogar, en comparación con 3,4 veces en 1985. Esta proporción está a punto de alcanzar la asombrosa cifra de 8,4 veces para 2050 si la trayectoria actual persiste.

Los precios de las viviendas hoy en día son 24 veces más altos que en 1963, mientras que la inflación es solo 10 veces más alta, según una nueva encuesta de Clever Real Estate , una empresa de bienes raíces con sede en St. Louis 

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Video de Graham en inglés en puedes grabarlo y traducir la transcripción con tu teléfono. 

https://www.youtube.com/watch?v=ec4hHwCSnUM&t=292s

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